Perspektywy - Żelazna 66

Plany i możliwości

dla kamienicy przy ul. Żelaznej 66

Choć nadal nie wiemy, jaka przyszłość czeka kamienicę przy Żelaznej 66, puszczamy wodze fantazji i zastanawiamy się, co mogłoby się wydarzyć, gdyby jej renowacja doszła do skutku. Dzięki rozmowie z dr Piotrem Kilanowskim (link) z Politechniki Warszawskiej wiemy już, w jakim stanie jest budynek, jakie elementy konstrukcji są dobrze zachowane, a co trzeba by było koniecznie zmienić oraz jakie są praktyki przy przywracaniu kamienic z podobnego okresu do stanu użytkowalności. Artykuł Katarzyny Komar-Michalczyk o fascynujących detalach architektonicznych (link) pomaga uzmysłowić sobie, jak bardzo unikatowy i wartościowy jest to obiekt.

Jak wygląda kolejność działań

kiedy zapada decyzja o remoncie kamienicy?

Dzięki uprzejmości pani Aleksandry Wtulich, która w swojej pracy magisterskiej obronionej na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej w 2021 roku zajmowała się kamienicą przy Żelaznej 66, prezentujemy wybrane jej fragmenty.

Remont obiektu zabytkowego

Po wielu latach zaniedbań stan techniczny wielu kamienic nie pozwala na ich dalsze użytkowanie. Przywrócenie kamienic do stanu użytkowalności możliwe jest zazwyczaj tylko po przeprowadzeniu kapitalnego remontu, dzięki któremu stworzone zostaną odpowiednie warunki dla lokatorów, a całość zostanie dostosowana do współczesnych potrzeb. Remont zabytkowej kamienicy jest niestety procesem długotrwałym, wiąże się z dodatkowymi formalnościami i znacznie większym zaangażowaniem właścicieli takiego obiektu. Wszelkie roboty budowlane i remontowe wykonywane przy obiektach zabytkowych podlegają specyficznym regulacjom formalno-prawnym, co wynika zarówno z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ale dodatkowo również z ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a co za tym idzie wymagają uzyskania zgody konserwatora zabytków. Dlatego przed rozpoczęciem wszelkich prac warto wystąpić o zalecenia konserwatorskie do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, w których znajdą się sugestie dla architektów oraz dla inwestorów.

Od czego zaczynamy?

PRZYGOTOWANIA

Przystępując do remontu, pierwszym krokiem jest rozpoznanie wartości zabytkowych obiektu – zarówno dotyczących jego kubatury, jak i układu funkcjonalno-przestrzennego, pierwotnego wyglądu i rozwiązań materiałowych, kolorystyki. Istotne jest przeprowadzenie badań detalu architektonicznego. Następnie należy przeprowadzić kwerendę w archiwach, zgromadzić dokumentację fotograficzną i rysunkową obiektu. W dalszej kolejności konieczne jest rozpoznanie zasad prawnej ochrony budynku oraz ustalenie, czy teren na którym znajduje się zabytek objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W zapisach planu określone są ogólne informacje określające zakres prac, które są dopuszczane przy danym obiekcie – jakie prace budowlane można prowadzić i jakie są zabronione. Kolejnym istotnym zagadnieniem jest określenie rodzaju planowanych prac – czy będzie to budowa, remont, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa, czy rozbiórka. Niezwykle ważne jest rozpoznanie i analiza stanu technicznego obiektu, od którego zależy zakres koniecznych prac.

Ostatnim elementem, zamykającym część przygotowawczą jest wykonanie waloryzacji obiektu – określenia, które elementy budynku powinny zostać zachowane, a które należałoby wymienić.

Dokumentacja projektowa

Po przeprowadzonym rozpoznaniu zabytkowej kamienicy rozpocząć można opracowanie dokumentacji projektowej. W takiej dokumentacji dotyczącej zabytku oprócz kompleksowego projektu powinny znaleźć się: inwentaryzacja architektoniczno-budowlana (zawierająca pomiary budynku oraz zastosowane w nim rozwiązania techniczno-budowlane), inwentaryzacja konserwatorska (zawierająca charakterystyczne elementy do odtworzenia lub konserwacji – detale architektoniczne wraz z opisem stanu zachowania), badania konserwatorskie (ustalenie historii budynku, użytych materiałów i zastosowanych technologii, opracowanie projektu i programu prac konserwatorskich; badania obejmują m.in. wykonanie odkrywek) oraz program robót konserwatorskich (zakres i sposób prowadzenia robót). Oczywiście uzyskanie pozwolenia na budowę konieczne jest dla każdego budynku, niezależnie od tego czy jest budynkiem zabytkowym, czy nie. Natomiast dodatkowo w przypadku obiektu zabytkowego wszystkie decyzje muszą uprzednio uzyskać pozwolenie od Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Nadzór konserwatorski

Aby uzyskać takie pozwolenie właściciel zabytku musi złożyć wniosek do wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla miejsca położenia obiektu zabytkowego, w którym wskaże zabytek, określi jego lokalizację oraz wskaże przewidywany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych. Wniosek ten należy uzupełnić o projekt budowlany lub jego część – tak aby możliwa była ocena wpływu planowanych robót budowlanych na zabytek, dokumentacje potwierdzające kwalifikacje osób kierujących budową oraz potwierdzenie posiadania przez wnioskodawcę tytułu prawnego do korzystania z obiektu zabytkowego. Jeżeli pojawi się taka potrzeba, konserwator może dodatkowo zażądać dostarczenia dodatkowej dokumentacji historycznej – konserwatorskiej oraz fotograficznej. Po rozpatrzeniu wniosku konserwator wydaje pozwolenie, w którym pojawia się warunek kierowania robotami budowlanymi przez osoby wskazane we wniosku, zakres i sposób, w jaki prowadzone mają być roboty budowlane wskazane we wniosku. Dodatkowo w pozwoleniu pojawia się informacja o możliwości wznowienia postępowania w sprawie wydanego pozwolenia oraz o możliwości cofnięcia tego postępowania lub zmiany. Konserwator ma również prawo do określenia dodatkowych warunków, które stanowić będą specjalne obowiązki dla inwestora, takich jak: zawiadamianie wojewódzkiego konserwatora o zagrożeniach, ale również o nowych okolicznościach zaistniałych podczas prowadzenia robót; bądź dokonywania odbiorów wykonanych prac budowlanych przy udziale wojewódzkiego konserwatora zabytków. W przypadku prowadzenia robót budowlanych przy obiekcie zabytkowym lub w jego otoczeniu nie posiadając pozwolenia lub naruszając jego postanowienia, wojewódzki konserwator zabytków może wstrzymać wszelkie roboty budowlane. Wówczas konserwator ma dwa miesiące na dokładne zbadanie zaistniałej sytuacji i ewentualne wydanie kolejnych decyzji, takich jak: nakaz przywrócenia zabytku do stanu poprzedniego lub nakaz uporządkowania terenu, obowiązek uzyskania pozwolenia na prowadzenie wstrzymanych robót, nakaz podjęcia określonych czynności, które doprowadzą wykonywane roboty do zgodności z wydanym pozwoleniem. Również w sytuacji, kiedy roboty budowlane zostały już wykonane konserwator może nakazać przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu lub uporządkowanie terenu, czy doprowadzenie zabytku do najlepszego stanu we wskazany sposób w określonym terminie.

Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć wraz z załączoną zgodą uzyskaną od konserwatora zabytków. Prace prowadzone na zabytkowych kamienicach wiążą się z koniecznością nadzoru konserwatorskiego.

(A. Wtulich „ Bariery formalno-prawne ochrony zabytkowych kamienic. Rewaloryzacja kamienicy przy ul. Żelaznej 66 w Warszawie.” Praca magisterska napisana pod kierunkiem dr inż. arch. Justyny Zdunek-Wielgołaskiej, Wydział Architektury Politechniki Warszawskiej, Warszawa 2021, str. 22-23)

1 Stowarzyszenie „Porozumienie dla Pragi”, Poradnik dobrych praktyk architektonicznych, Warszawa 2019.

2 Zabytki. Wymagania formalno-prawne przy realizacji robót budowlanych w zabytkach https://www.muratorplus.pl/biznes/prawo/wymagania-formalno-prawne-przy-realizacji-robot-budowlanych-w- obiektach-zabytkowych-aa-y5VX-Nfu3-FWtW.html (dostęp: 15.06.2020).